Les questions des propriétaires et des acheteurs
Acheter et garder une maison dans un autre pays, c'est surtout de la paperasse que vous n'avez jamais vue. Voici les questions qu'on nous pose le plus, répondues comme nous le ferions de vive voix.
Acheter ici
Comment se déroule vraiment un achat vu de l’étranger, et où va l’argent qui ne figure pas dans le prix affiché.
Combien coûte l’achat d’une maison en Espagne, en plus du prix ?À prévoir
Plus que ce que prévoient la plupart des acheteurs, et l’essentiel, ce sont les impôts. Pour un bien ancien, vous payez un impôt de mutation au gouvernement catalan. Pour un logement neuf, vous payez à la place la TVA et un droit de timbre. S’y ajoutent le notaire, le registre de la propriété, votre avocat et, si vous en prenez un, un gestor.
Nous n’indiquons volontairement pas de pourcentage ici. La Catalogne a modifié plusieurs fois son impôt de mutation, et le taux dépend de la tranche de prix et parfois de l’acheteur. Indiquez-nous le bien, et nous vous donnerons par écrit le montant applicable aujourd’hui, avant tout engagement de votre part.
- Obtenez un NIE. Sans lui, rien ne peut être signé.
- Mettez-vous d’accord sur le prix et signez une réservation, qui retire la maison du marché.
- Votre avocat vérifie le titre de propriété, les dettes, la licence et ce qui est réellement construit.
- Signez le contrat d’arras et versez l’acompte. À partir de là, il n’y a plus de retour en arrière.
- Signez chez le notaire, payez le solde et les impôts, et récupérez les clés.
Très franchement
C’est au contrat d’arras que l’on perd de l’argent, pas chez le notaire. Avec les arras penitenciales habituelles, si vous vous retirez, vous perdez l’acompte, et si c’est le vendeur qui se retire, il vous doit le double. Les acheteurs le signent dans l’enthousiasme, quelques jours après avoir visité une maison qui leur plaît, parfois avant l’expertise et avant l’accord sur le prêt.
Ne le signez pas avant que votre avocat ait vu le titre de propriété et que vous soyez sûr que le financement est là. Une semaine de patience à ce stade ne coûte rien. Signer trop tôt peut vous coûter tout l’acompte.
Faut-il un NIE avant de pouvoir acheter ?À traiter vite
Oui, et c’est ce qui risque le plus de retarder votre achat. Le NIE est votre numéro d’identification d’étranger en Espagne, et rien ne peut être signé chez le notaire sans lui. Vous pouvez en faire la demande en Espagne ou auprès d’un consulat espagnol dans votre pays.
Lancez la démarche dès que vous cherchez sérieusement, pas une fois la maison trouvée. Les rendez-vous sont difficiles à obtenir, et un calendrier d’achat n’attend pas.
Très franchement
Chaque acheteur inscrit dans l’acte doit avoir le sien, y compris un conjoint qui ne finance rien. Cela prend souvent les gens au dépourvu, et personne ne peut vous en dispenser le jour de la signature.
À partir de quand suis-je vraiment engagé ?À traiter vite
Au contrat d’arras, pas chez le notaire. Une réservation retire la maison du marché et la somme versée est généralement récupérable. Le contrat d’arras qui suit est un engagement ferme qui prévoit une pénalité : si vous vous retirez, vous perdez normalement ce que vous avez versé, et si le vendeur se retire, il vous doit normalement le double.
La signature chez le notaire est le transfert officiel de propriété, mais à ce moment-là, la décision a été prise des semaines plus tôt.
Très franchement
Ne signez pas le contrat d’arras pour bloquer une maison le temps de réfléchir. C’est le rôle de la réservation. Nous avons vu des acheteurs considérer l’acompte comme une simple option, puis découvrir que c’est le seul document de tout le processus qui engage vraiment.
Puis-je obtenir un prêt immobilier espagnol si je ne vis pas en Espagne ?
En général oui, mais à d’autres conditions qu’un résident. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents pour un bien en Espagne, mais en général pour une part plus faible du prix, et elles voudront voir vos revenus et vos crédits en cours, où qu’ils soient dans le monde.
Prévoyez plus de temps que dans votre pays. La banque fait estimer le bien elle-même, et c’est sur cette estimation, et non sur le prix convenu, qu’elle calcule le prêt.
Posséder et entretenir
Ce dont une maison sur cette côte a besoin quand vous n’êtes pas là, et ce que coûte le fait de la confier à quelqu’un.
Qui s’occupe de la maison quand je ne suis pas là ?
Nous, si vous le souhaitez. Nous gardons un jeu de clés au bureau de Sant Antoni de Calonge, nous passons dans la maison au rythme que vous fixez et nous réglons ce que nous trouvons avec notre propre équipe, au lieu de vous envoyer une liste de numéros à appeler depuis l’étranger.
Vous savez ce qui a été fait et ce que cela a coûté, et tout ce qui dépasse une petite intervention fait l’objet d’un devis, que vous approuvez avant le début des travaux.
Très franchement
Beaucoup de propriétaires comptent sur un voisin, et pour quinze jours, cela suffit. Cela ne marche plus le jour où il se passe quelque chose qui demande une décision, un artisan et quelqu’un sur place un mardi. C’est en général à ce moment-là que l’on nous appelle.
Que devient une piscine laissée à l’abandon pendant l’hiver ?À prévoir
Elle verdit et, sur les terrains boisés d’ici, elle se remplit d’aiguilles de pin en même temps. Une piscine laissée sans traitement depuis octobre n’a pas besoin d’un nettoyage en mai : il faut la vider et la remplir à nouveau, et la facture est bien plus élevée que celle de l’hivernage.
Vider une piscine n’est pas non plus sans risque. Selon l’état du sol, une piscine vide peut se soulever. Ce n’est pas une opération à prendre à la légère.
Très franchement
C’est la mauvaise surprise coûteuse la plus fréquente que nous voyons sur les résidences secondaires d’ici, et on l’évite entièrement pour le prix de quelques passages pendant l’hiver.
En combien de temps quelqu’un peut-il vraiment se rendre à la maison ?
Depuis notre bureau de Sant Antoni de Calonge, la plupart des maisons dont nous nous occupons sont à courte distance en voiture. Comme nous gardons les clés nous-mêmes et que nous travaillons avec nos propres équipes, une canalisation qui éclate un mardi matin est prise en charge le matin même, et non après une journée d’organisation.
En cas d’urgence, nous limitons d’abord les dégâts et nous vous contactons ensuite. Couper l’eau et mettre un logement en sécurité n’attend pas une réponse à un e-mail. Tout ce qui va au-delà de la mise en sécurité attend votre décision.
Dois-je payer des impôts en Espagne sur une maison que je ne loue jamais ?À prévoir
Oui. Il y a deux choses distinctes, et la seconde surprend régulièrement les propriétaires. La première est l’IBI, l’impôt foncier local, facturé par la mairie. La seconde est l’impôt sur le revenu des non-résidents : l’Espagne impose un propriétaire non résident sur un revenu théorique tiré de sa résidence secondaire, même si elle ne rapporte rien et reste vide toute l’année.
Les deux sont courants, les deux se gèrent bien, et les deux doivent être déclarés par quelqu’un. Ne pas savoir expose aux mêmes pénalités que ne pas s’en occuper.
Très franchement
L’impôt sur le revenu théorique, personne n’en parle pendant une visite. Pour la plupart des maisons, il n’est pas élevé, mais il est annuel, c’est à vous de le déclarer (vous ne recevez pas de facture), et il s’accumule sans bruit s’il n’est jamais déclaré. Si vous êtes propriétaire ici depuis des années et que vous n’en avez jamais entendu parler, mieux vaut en parler maintenant que plus tard.
Louer la maison
Licences, saisons et attentes réalistes, pour les propriétaires qui envisagent de louer la maison quand ils ne l’occupent pas.
Faut-il une licence touristique pour louer la maison ?À traiter vite
Pour la location saisonnière de courte durée en Catalogne, oui. La licence est attachée au logement, pas à vous en tant que propriétaire, et elle doit être obtenue avant que la maison soit annoncée où que ce soit. Les plateformes demandent le numéro.
Le point important : on ne peut pas partir du principe que l’on obtiendra une licence. Les communes de cette côte limitent le nombre de licences qu’elles délivrent, et certaines ont complètement cessé d’en accorder de nouvelles. Savoir si une maison peut obtenir une licence est une question à régler avant de l’acheter, pas après.
- Vérifiez si le bien dispose déjà d’une licence. Demandez le numéro, pas une simple assurance.
- Renseignez-vous sur la position actuelle de la commune concernant les nouvelles licences.
- Vérifiez le règlement de copropriété, qui peut interdire la location saisonnière quoi qu’en dise la mairie.
- Ce n’est qu’ensuite que vous pouvez compter sur les revenus locatifs.
Très franchement
Si vous achetez en partie en comptant sur des revenus locatifs, faites de la licence une condition de l’achat. Nous avons vu des acheteurs payer une maison sur la base d’une projection de location, puis découvrir que la licence ne pouvait pas être transférée ou ne pouvait pas être obtenue. Un agent qui balaie cette question d’un revers de main ne vous rend pas service.
Puis-je occuper la maison moi-même tout en la louant ?
Oui, et c’est ce que font la plupart des propriétaires ici. Vous bloquez les semaines que vous voulez, et la maison est louée le reste du temps. La difficulté pratique, c’est que les semaines que vous voulez le plus sont généralement celles qui rapportent le plus. La vraie question est donc de savoir lesquelles vous êtes prêt à céder.
Les propriétaires qui gardent l’avant et l’arrière-saison pour eux et louent en haute saison sont en général les plus satisfaits, et ils profitent en plus d’un temps plus agréable.
Combien coûte la gestion de la location ?À prévoir
C’est un pourcentage de ce que rapporte la maison, plus les frais réels d’une location : le ménage entre deux locations, le linge, les consommables et les éventuelles réparations entre deux séjours. Notre société sœur, Quality Renting, s’occupe de la location, et nous nous occupons de la maison.
Ce pourcentage dépend de ce que vous souhaitez nous confier, de la simple mise en ligne avec gestion des réservations jusqu’à une maison dont vous n’avez plus à vous soucier. Dites-nous ce que vous voulez, et nous vous donnerons un chiffre.
Très franchement
Méfiez-vous des comparaisons entre un rendement brut affiché sur un portail et ce qui vous revient réellement. Le ménage, le linge, la licence, l’impôt sur les revenus, l’usure d’une maison occupée par des inconnus et les semaines non réservées sont bien réels. Une maison qui se loue bien reste un bon bien à posséder. Simplement, ce n’est pas le chiffre de l’annonce.
Posez celle qui ne figure pas ici
Si votre question n'est pas sur cette page, elle est sans doute bonne. Envoyez-la et vous aurez une vraie réponse, pas une brochure.