Dois-je payer des impôts en Espagne sur une maison que je ne loue jamais ?

Posséder une maison en Espagne sans y vivre vous fait entrer dans le système fiscal espagnol, de façon modeste mais permanente. Rien de tout cela n’est inhabituel, et ce n’est pas une raison de renoncer à acheter. Mais il faut que quelqu’un fasse les déclarations, et légalement, ce quelqu’un, c’est vous.

L’IBI, l’impôt foncier local

Chaque bien paie l’IBI à sa mairie, sur la base de la valeur cadastrale et non du prix que vous avez payé. Il arrive selon un calendrier fixé par la commune et se règle normalement sans difficulté par prélèvement automatique. Si vous venez d’acheter, vérifiez que l’avis est bien passé à votre nom et sur votre compte, car un IBI impayé reste attaché au bien.

L’impôt des non-résidents sur une maison qui ne rapporte rien

C’est celui qui surprend. L’Espagne considère qu’une résidence secondaire à la disposition de son propriétaire non résident produit un revenu théorique, et elle impose ce revenu chaque année. La maison n’a pas besoin d’être louée. Elle n’a même pas besoin d’être occupée. Il suffit qu’elle vous appartienne et qu’elle ne soit pas votre résidence principale.

Il se déclare au moyen d’une déclaration que vous déposez, et non d’un avis que vous recevez. Personne ne vous envoie de rappel. Le montant se calcule à partir de la valeur cadastrale et du taux applicable, et ce taux n’est pas le même pour tout le monde : il dépend notamment de votre résidence ou non dans un État de l’UE, et c’est pourquoi la situation des propriétaires britanniques a changé après le Brexit.

Si vous louez la maison

Les revenus locatifs se déclarent à part, et plus d’une fois par an. Ce que vous pouvez en déduire dépend aussi de votre pays de résidence fiscale. Si vous passez d’une maison jamais louée à une location occasionnelle, prévenez votre conseiller avant la première réservation, et non après la première année fiscale.

L’impôt sur la fortune

L’Espagne a aussi un impôt sur la fortune qui peut toucher les non-résidents sur leurs biens espagnols au-delà d’un certain seuil. La plupart des propriétaires d’une résidence secondaire ordinaire sont bien en dessous. Les propriétaires d’un bien important doivent poser la question précisément, et la poser pour la Catalogne plutôt que pour l’Espagne en général, car les règles varient d’une région à l’autre.

Ce que nous vous conseillons concrètement

• Faites appel à un conseiller fiscal espagnol pour les déclarations annuelles. Ce n’est pas cher, et ce n’est pas là qu’il faut faire des économies.
• Mettez l’IBI en prélèvement automatique sur un compte espagnol et vérifiez que le premier prélèvement passe bien.
• Rangez l’acte de vente et la référence cadastrale là où vous les retrouverez, car chacune de ces déclarations vous les demande.
• Si vous êtes propriétaire depuis des années et que vous n’avez jamais fait la déclaration de non-résident, abordez le sujet dès maintenant. Régulariser de vous-même, ce n’est pas du tout la même chose que d’être repéré.

Nous sommes des professionnels de l’immobilier, pas des conseillers fiscaux, et cette page sert à vous orienter, pas à vous conseiller. Ce que nous pouvons faire, c’est vous dire lesquels de ces impôts concernent votre bien et vous mettre en contact avec quelqu’un dont c’est le métier au quotidien.