Fragen von Eigentümern und Käufern
Ein Haus im Ausland zu kaufen und zu halten ist vor allem Papierkram, den Sie noch nie gesehen haben. Das sind die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden, beantwortet so, wie wir sie am Schreibtisch beantworten würden.
Kaufen
Wie der Ablauf von außen betrachtet tatsächlich aussieht, und wohin das Geld geht, das nicht der Kaufpreis ist.
Was kostet ein Hauskauf in Spanien zusätzlich zum Kaufpreis?Rechtzeitig planen
Mehr, als die meisten Käufer einplanen, und der größte Teil davon ist Steuer. Beim Wiederverkauf zahlen Sie eine Übertragungssteuer an die katalanische Regierung, beim Neubau stattdessen Mehrwertsteuer plus eine Beurkundungssteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Ihr Anwalt und, wenn Sie einen einsetzen, ein Gestor.
Wir nennen hier bewusst keinen Prozentsatz. Katalonien hat die Übertragungssteuer mehr als einmal geändert, und der Satz hängt von der Preisstufe und mitunter vom Käufer ab. Nennen Sie uns die Immobilie, dann bekommen Sie schriftlich die Zahl, die heute gilt, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
- Beantragen Sie eine NIE. Ohne sie kann nichts unterschrieben werden.
- Einigen Sie sich auf den Preis und unterschreiben Sie eine Reservierung. Damit ist das Haus vom Markt.
- Ihr Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden, Genehmigungen und das, was tatsächlich gebaut ist.
- Unterschreiben Sie den Anzahlungsvertrag und leisten Sie die Anzahlung. Ab hier gibt es kein Zurück mehr.
- Unterschreiben Sie beim Notar, zahlen Sie den Restbetrag und die Steuern, und übernehmen Sie die Schlüssel.
Ehrlich gesagt
Geld verlieren Käufer beim Anzahlungsvertrag, nicht beim Notar. Bei den üblichen arras penitenciales verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie vom Kauf zurücktreten. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte. Käufer unterschreiben diesen Vertrag oft gut gelaunt wenige Tage nach der Besichtigung eines Hauses, das ihnen gefällt, manchmal noch vor dem Gutachten und bevor die Hypothek steht.
Unterschreiben Sie erst, wenn Ihr Anwalt den Grundbuchstand geprüft hat und Sie wissen, dass das Geld da ist. Eine Woche Geduld kostet in dieser Phase nichts. Wer zu früh unterschreibt, kann die gesamte Anzahlung verlieren.
Brauche ich eine NIE, bevor ich kaufen kann?Zeitkritisch
Ja, und genau daran hängt der Kauf am häufigsten. Die NIE ist Ihre Ausländeridentifikationsnummer in Spanien, und ohne sie kann beim Notar nichts unterschrieben werden. Beantragen können Sie sie in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland.
Fangen Sie damit an, sobald Sie ernsthaft suchen, und nicht erst, wenn Sie ein Haus gefunden haben. Termine sind mal da und mal nicht, und ein Kaufzeitplan wartet nicht darauf.
Ehrlich gesagt
Jeder Käufer, der in der Urkunde steht, braucht eine eigene NIE, auch ein Ehepartner, der nichts zum Kauf beiträgt. Das übersehen viele, und am Tag der Unterzeichnung kann niemand darauf verzichten.
Ab wann bin ich tatsächlich gebunden?Zeitkritisch
Mit dem Anzahlungsvertrag, nicht beim Notar. Eine Reservierung nimmt das Haus vom Markt, und das Geld bekommen Sie in der Regel zurück. Der darauffolgende Anzahlungsvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung mit einer Vertragsstrafe: Treten Sie zurück, verlieren Sie normalerweise, was Sie gezahlt haben. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen normalerweise das Doppelte.
Die Beurkundung beim Notar ist die formelle Übertragung, aber die Entscheidung ist dann schon Wochen vorher gefallen.
Ehrlich gesagt
Unterschreiben Sie den Anzahlungsvertrag nicht, um sich ein Haus zu sichern, während Sie noch überlegen. Dafür ist die Reservierung da. Wir haben erlebt, wie Käufer die Anzahlung als Platzhalter behandelt haben und dann feststellen mussten, dass es das einzige Dokument im ganzen Ablauf ist, das wirklich bindet.
Bekomme ich eine spanische Hypothek, wenn ich nicht hier wohne?
In der Regel ja, aber zu anderen Bedingungen als Ansässige. Spanische Banken finanzieren auch für Nichtansässige Immobilien in Spanien, meist aber einen kleineren Anteil des Kaufpreises, und sie wollen Ihr Einkommen und Ihre bestehenden Kredite sehen, egal wo auf der Welt.
Planen Sie mehr Zeit ein als zu Hause. Die Bank lässt die Immobilie selbst bewerten, und finanziert wird auf Grundlage dieser Bewertung, nicht des vereinbarten Preises.
Eigentum und Instandhaltung
Was ein Haus an dieser Küste braucht, wenn Sie nicht da sind, und was es kostet, jemanden damit zu beauftragen.
Wer kümmert sich um das Haus, wenn ich nicht da bin?
Wir, wenn Sie möchten. Wir verwahren einen Schlüsselsatz im Büro in Sant Antoni de Calonge, gehen das Haus in einem von Ihnen bestimmten Rhythmus ab und kümmern uns mit dem eigenen Team um das, was wir vorfinden, statt Ihnen eine Liste mit Nummern zu schicken, die Sie aus dem Ausland abtelefonieren.
Sie erfahren, was gemacht wurde und was es gekostet hat, und alles über eine Kleinigkeit hinaus wird vorher angeboten und freigegeben.
Ehrlich gesagt
Viele Eigentümer verlassen sich auf einen Nachbarn, und für zwei Wochen ist das in Ordnung. Es funktioniert nicht mehr an dem Tag, an dem etwas passiert, das eine Entscheidung, einen Handwerker und jemanden vor Ort an einem Dienstag braucht. Meist ist das der Moment, in dem man uns anruft.
Was passiert mit einem Pool, um den sich im Winter niemand kümmert?Rechtzeitig planen
Er wird grün, und auf den bewaldeten Grundstücken hier füllt er sich dabei mit Piniennadeln. Ein Pool, der ab Oktober nicht behandelt wird, muss im Mai nicht gereinigt, sondern abgelassen und neu befüllt werden, und das ist eine weit größere Rechnung, als die Winterpflege gewesen wäre.
Einen Pool abzulassen ist außerdem nicht ohne Risiko. Bei ungünstigen Bodenverhältnissen kann ein leerer Pool sich anheben. Das ist keine Arbeit, die man nebenbei erledigt.
Ehrlich gesagt
Das ist die häufigste teure Überraschung, die wir bei Zweithäusern hier erleben, und sie lässt sich für den Preis von ein paar Besuchen im Winter vollständig vermeiden.
Wie schnell ist tatsächlich jemand am Haus?
Von unserem Büro in Sant Antoni de Calonge aus sind die meisten Häuser, die wir betreuen, mit dem Auto schnell erreichbar. Weil wir die Schlüssel selbst verwahren und mit eigenen Leuten arbeiten, wird ein Rohrbruch am Dienstagmorgen noch am selben Vormittag behoben und nicht erst nach einem Tag Organisation.
Im Notfall begrenzen wir zuerst den Schaden und melden uns danach bei Ihnen. Das Wasser abzustellen und das Haus zu sichern, wartet nicht auf eine Antwort per E-Mail. Alles, was darüber hinausgeht, wartet auf Ihre Entscheidung.
Zahle ich in Spanien Steuern auf ein Haus, das ich nie vermiete?Rechtzeitig planen
Ja. Es sind zwei getrennte Dinge, und vom zweiten sind Eigentümer regelmäßig überrascht. Das erste ist die IBI, die Grundsteuer, die das Rathaus erhebt. Das zweite ist die Einkommensteuer für Nichtansässige: Spanien besteuert bei einem nicht ansässigen Eigentümer ein fiktives Einkommen aus dem Zweithaus, auch wenn es nichts einbringt und das ganze Jahr leer steht.
Beides ist normal, beides ist gut zu bewältigen, und für beides muss jemand die Erklärung tatsächlich abgeben. Wer es nicht wusste, wird genauso belangt wie jemand, der es einfach liegen gelassen hat.
Ehrlich gesagt
Die Steuer auf das fiktive Einkommen erwähnt bei einer Besichtigung niemand. Für die meisten Häuser ist sie nicht hoch, aber sie fällt jährlich an, Sie müssen sie selbst erklären, statt eine Rechnung zu bekommen, und sie summiert sich unbemerkt, wenn sie nie erklärt wird. Wenn Sie hier schon seit Jahren Eigentümer sind und noch nie davon gehört haben, lohnt sich ein Gespräch jetzt und nicht später.
Vermieten
Lizenzen, Saisonzeiten und was realistisch ist, für Eigentümer, die das Haus vermieten möchten, wenn sie es nicht selbst nutzen.
Brauche ich eine Lizenz, um das Haus an Feriengäste zu vermieten?Zeitkritisch
Für kurzzeitige Ferienvermietung in Katalonien: ja. Die Lizenz gilt für die jeweilige Immobilie, nicht für Sie als Eigentümer, und sie muss vorliegen, bevor das Haus irgendwo inseriert wird. Die Plattformen verlangen die Nummer.
Das Wichtigste: Sie können nicht davon ausgehen, dass Sie eine Lizenz bekommen. Die Gemeinden an dieser Küste steuern, wie viele sie vergeben, und manche vergeben gar keine neuen mehr. Ob ein bestimmtes Haus eine Lizenz bekommen kann, ist eine Frage, die vor dem Kauf geklärt werden muss, nicht danach.
- Prüfen Sie, ob die Immobilie bereits eine Lizenz hat. Lassen Sie sich die Nummer geben, nicht nur eine Zusicherung.
- Prüfen Sie, wie die Gemeinde derzeit mit neuen Lizenzen umgeht.
- Prüfen Sie die Regeln der Eigentümergemeinschaft, die Ferienvermietung verbieten können, ganz gleich, was das Rathaus sagt.
- Erst dann planen Sie mit Mieteinnahmen.
Ehrlich gesagt
Wenn Sie auch wegen der Mieteinnahmen kaufen, machen Sie die Lizenz zur Bedingung des Kaufs. Wir haben erlebt, dass Käufer ein Haus auf Grundlage einer Mietprognose bezahlt haben und dann feststellen mussten, dass die Lizenz nicht übertragbar ist oder nicht zu bekommen ist. Ein Makler, der diese Frage abwinkt, tut Ihnen keinen Gefallen.
Kann ich das Haus selbst nutzen und trotzdem vermieten?
Ja, und so machen es die meisten Eigentümer hier. Sie blockieren die Wochen, die Sie selbst möchten, und das Haus wird in der übrigen Zeit vermietet. In der Praxis sind die Wochen, die Sie am liebsten hätten, meist auch die, die am meisten einbringen. Ehrlicherweise geht es also darum, auf welche Sie verzichten möchten.
Am zufriedensten sind in der Regel Eigentümer, die die Vor- und Nachsaison selbst nutzen und die Hochsaison vermieten, und das Wetter ist dann ohnehin angenehmer.
Was kostet es, die Vermietung verwalten zu lassen?Rechtzeitig planen
Einen Anteil an den Einnahmen des Hauses, dazu die tatsächlichen Kosten der Vermietung: Reinigung beim Gästewechsel, Wäsche, Verbrauchsmaterial und Reparaturen zwischen den Gästen. Unser Schwesterunternehmen Quality Renting übernimmt die Vermietung, und wir kümmern uns um das Haus.
Wie hoch dieser Anteil ist, hängt davon ab, wie viel Sie abgeben möchten, von Inserat und Buchungen bis hin zu einem Haus, um das Sie sich gar nicht mehr kümmern müssen. Sagen Sie uns, was Sie möchten, und Sie bekommen eine Zahl.
Ehrlich gesagt
Vorsicht beim Vergleich einer Bruttorendite aus einem Portal mit dem, was tatsächlich bei Ihnen ankommt. Reinigung, Wäsche, die Lizenz, die Steuer auf die Einnahmen, die Abnutzung eines Hauses, das von Fremden bewohnt wird, und die Wochen ohne Buchung sind alle real. Ein Haus, das sich gut vermietet, ist trotzdem ein guter Besitz. Es ist nur nicht die Zahl aus der Anzeige.
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