Zahle ich in Spanien Steuern auf ein Haus, das ich nie vermiete?

Wer in Spanien ein Haus besitzt, ohne dort zu wohnen, ist auf kleine, aber dauerhafte Weise Teil des spanischen Steuersystems. Nichts davon ist ungewöhnlich, und nichts davon ist ein Grund, nicht zu kaufen. Aber jemand muss die Erklärungen abgeben, und rechtlich sind das Sie.

IBI, die Grundsteuer

Jede Immobilie zahlt IBI an ihr Rathaus, berechnet auf Grundlage des Katasterwerts, nicht des Kaufpreises. Sie wird nach einem Zeitplan der Gemeinde fällig und lässt sich in der Regel problemlos per Lastschrift zahlen. Wenn Sie gerade gekauft haben, prüfen Sie, ob der Bescheid tatsächlich auf Ihren Namen und Ihr Konto umgestellt wurde, denn eine unbezahlte IBI haftet an der Immobilie.

Einkommensteuer für Nichtansässige auf ein Haus, das nichts einbringt

Das ist die Steuer, die viele überrascht. Spanien geht davon aus, dass ein Zweithaus, über das sein nicht ansässiger Eigentümer verfügen kann, ein fiktives Einkommen erzeugt, und besteuert dieses Einkommen jährlich. Das Haus muss nicht vermietet sein. Es muss nicht genutzt werden. Es muss nur Ihnen gehören und nicht Ihr Hauptwohnsitz sein.

Sie wird über eine Steuererklärung angemeldet, die Sie abgeben, nicht über einen Bescheid, den Sie bekommen. Niemand erinnert Sie daran. Der Betrag wird aus dem Katasterwert und dem geltenden Steuersatz berechnet, und der Satz ist nicht für alle gleich: Es macht einen Unterschied, ob Sie in einem EU-Staat ansässig sind. Deshalb hat sich die Lage britischer Eigentümer nach dem Brexit verändert.

Wenn Sie doch vermieten

Mieteinnahmen werden gesondert erklärt, und zwar öfter als einmal im Jahr. Was Sie davon abziehen dürfen, hängt ebenfalls davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind. Wenn Sie vom Selbstnutzen zum gelegentlichen Vermieten übergehen, sprechen Sie vor der ersten Buchung mit Ihrem Steuerberater, nicht erst nach dem ersten Steuerjahr.

Vermögensteuer

Spanien hat außerdem eine Vermögensteuer, die auch Nichtansässige auf ihr spanisches Vermögen oberhalb eines Freibetrags treffen kann. Die meisten Eigentümer eines gewöhnlichen Zweithauses liegen deutlich darunter. Wer etwas Größeres besitzt, sollte gezielt nachfragen, und zwar nach den Regeln in Katalonien und nicht nach Spanien allgemein, denn die Regionen unterscheiden sich.

Was wir Ihnen raten

• Beauftragen Sie für die jährlichen Erklärungen einen spanischen Steuerberater. Das ist nicht teuer, und hier zu sparen lohnt sich nicht.
• Richten Sie für die IBI eine Lastschrift von einem spanischen Konto ein und prüfen Sie, ob die erste Abbuchung klappt.
• Bewahren Sie die Kaufurkunde und die Katasternummer so auf, dass Sie sie finden, denn jede dieser Erklärungen verlangt danach.
• Wenn Sie seit Jahren Eigentümer sind und die Erklärung für Nichtansässige nie abgegeben haben, sprechen Sie das jetzt an. Freiwillig nachzumelden ist etwas ganz anderes, als dabei entdeckt zu werden.

Wir sind Immobilienleute, keine Steuerberater, und diese Seite dient der Orientierung, nicht der Beratung. Wir können Ihnen aber sagen, welche dieser Punkte Ihre Immobilie betreffen, und Sie mit jemandem zusammenbringen, der das jeden Tag macht.