Vragen van eigenaren en kopers
Een huis kopen en hebben in een ander land is vooral papierwerk dat u nog nooit gezien heeft. Dit zijn de vragen die wij het vaakst krijgen, beantwoord zoals wij ze aan tafel zouden beantwoorden.
Hier kopen
Hoe het proces er van buitenaf echt uitziet, en waar het geld naartoe gaat dat niet in de vraagprijs zit.
Wat kost een huis in Spanje bovenop de koopprijs?Op tijd regelen
Meer dan de meeste kopers begroten, en het grootste deel daarvan is belasting. Bij een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting aan de Catalaanse overheid. Bij nieuwbouw betaalt u in plaats daarvan btw plus een zegelrecht. Daarbovenop komen de notaris, het kadaster, uw advocaat en een gestor als u die inschakelt.
We noemen hier bewust geen percentage. Catalonië heeft de overdrachtsbelasting al meer dan eens aangepast, en het tarief hangt af van de prijsklasse en soms van de koper. Vertel ons om welke woning het gaat, dan geven wij u het bedrag dat vandaag geldt, op papier, voordat u zich ergens aan verbindt.
- Vraag een NIE aan. Zonder dat nummer kunt u niets tekenen.
- Spreek de prijs af en teken een reservering. Daarmee gaat het huis van de markt.
- Uw advocaat controleert het eigendom, de schulden, de vergunning en wat er werkelijk gebouwd is.
- Teken het aanbetalingscontract en betaal de aanbetaling. Vanaf dit moment is er geen weg terug.
- Teken bij de notaris, betaal het restant en de belastingen, en neem de sleutels in ontvangst.
Eerlijk gezegd
Mensen verliezen geld bij het aanbetalingscontract, niet bij de notaris. Onder de gebruikelijke arras penitenciales verliest u de aanbetaling als u afziet van de koop, en als de verkoper afhaakt, moet hij u het dubbele betalen. Kopers tekenen het vaak vol enthousiasme een paar dagen nadat ze een huis hebben gezien dat ze mooi vinden, soms nog voor de bouwkundige keuring en voordat de hypotheek rond is.
Teken het pas als uw advocaat het eigendom heeft gecontroleerd en u weet dat het geld er is. Een week geduld kost in die fase niets. Te vroeg tekenen kan u de hele aanbetaling kosten.
Heb ik een NIE nodig voordat ik kan kopen?Tijdgevoelig
Ja, en het is de stap die uw aankoop het vaakst ophoudt. De NIE is uw identificatienummer als buitenlander in Spanje, en zonder dat nummer kan er bij de notaris niets worden getekend. U kunt het aanvragen in Spanje of via een Spaans consulaat in uw eigen land.
Begin ermee zodra u serieus zoekt, niet pas als u een huis heeft gevonden. Afspraken zijn er het ene moment wel en het andere niet, en een aankoopplanning wacht daar niet op.
Eerlijk gezegd
Elke koper die in de akte staat, heeft een eigen NIE nodig, ook een partner die niets aan de aankoop bijdraagt. Daar worden mensen vaak door verrast, en op de dag zelf kan niemand daar een uitzondering op maken.
Vanaf welk moment zit ik echt vast?Tijdgevoelig
Bij het aanbetalingscontract, niet bij de notaris. Een reservering haalt het huis van de markt en dat bedrag krijgt u meestal terug. Het aanbetalingscontract dat daarna volgt, is een bindende overeenkomst met een boeteclausule: ziet u af van de koop, dan verliest u normaal gesproken wat u heeft betaald, en haakt de verkoper af, dan moet hij u normaal gesproken het dubbele betalen.
De overdracht bij de notaris is de formele eigendomsoverdracht, maar de beslissing is dan al weken eerder genomen.
Eerlijk gezegd
Teken het aanbetalingscontract niet om een huis vast te houden terwijl u nadenkt. Daarvoor is de reservering. We hebben kopers de aanbetaling als een soort optie zien behandelen, om daarna te ontdekken dat het het enige document in het hele proces is dat echt bindt.
Kan ik een Spaanse hypotheek krijgen als ik hier niet woon?
Meestal wel, maar op andere voorwaarden dan een ingezetene. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen met Spaans vastgoed als onderpand, maar meestal voor een kleiner deel van de koopprijs, en ze willen uw inkomen en uw bestaande leningen zien, waar ter wereld die ook lopen.
Reken op meer tijd dan u thuis gewend bent. De bank laat de woning zelf taxeren, en het bedrag van die taxatie, niet de afgesproken prijs, is waar de lening op wordt gebaseerd.
Bezit en onderhoud
Wat een huis aan deze kust nodig heeft als u er niet bent, en wat het kost om er iemand naar te laten omkijken.
Wie zorgt voor het huis als ik er niet ben?
Dat doen wij, als u dat wilt. Wij bewaren een set sleutels op ons kantoor in Sant Antoni de Calonge, lopen het huis na in een ritme dat u bepaalt en lossen op wat we tegenkomen met ons eigen team, in plaats van u een lijst met telefoonnummers te sturen die u vanuit het buitenland moet bellen.
U hoort wat er is gedaan en wat het heeft gekost, en voor alles wat verder gaat dan een klein klusje krijgt u eerst een offerte die u goedkeurt voordat we beginnen.
Eerlijk gezegd
Veel eigenaren rekenen op een buurman, en voor twee weken is dat prima. Het werkt niet meer zodra er iets gebeurt waarvoor een beslissing nodig is, een vakman, en iemand die er op een dinsdag kan zijn. Dan krijgen wij meestal het telefoontje.
Wat gebeurt er met een zwembad dat de hele winter niet wordt onderhouden?Op tijd regelen
Het wordt groen, en op de beboste percelen hier loopt het intussen vol met dennennaalden. Een zwembad dat vanaf oktober niet is behandeld, hoeft in mei niet schoongemaakt te worden: het moet leeg en opnieuw gevuld worden, en dat is een veel hogere rekening dan het winteronderhoud zou zijn geweest.
Een zwembad leegpompen is ook niet zonder risico. Bij ongunstige grondomstandigheden kan een leeg bad omhoog komen. Het is geen klus om zomaar te doen.
Eerlijk gezegd
Dit is de meest voorkomende dure verrassing die we hier bij tweede huizen zien, en die is helemaal te voorkomen voor de prijs van een paar bezoeken in de winter.
Hoe snel kan er echt iemand bij het huis zijn?
Vanaf ons kantoor in Sant Antoni de Calonge liggen de meeste huizen die wij beheren op korte rijafstand. Omdat wij de sleutels zelf bewaren en met onze eigen mensen werken, wordt een gesprongen leiding op dinsdagochtend dezelfde ochtend aangepakt, en niet pas na een dag regelen.
In een noodgeval beperken we eerst de schade en nemen we daarna contact met u op. Het water afsluiten en een woning beveiligen wacht niet op een antwoord per e-mail. Alles wat verder gaat dan de situatie veilig maken, wacht wel op uw beslissing.
Betaal ik Spaanse belasting over een huis dat ik nooit verhuur?Op tijd regelen
Ja. Het gaat om twee verschillende dingen, en de tweede verrast eigenaren regelmatig. De eerste is de IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, die het gemeentehuis u in rekening brengt. De tweede is de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: Spanje belast een niet-ingezeten eigenaar over een fictief inkomen uit een tweede woning, ook als die niets oplevert en het hele jaar leegstaat.
Beide zijn heel gewoon, beide zijn goed te regelen, en voor beide moet iemand daadwerkelijk aangifte doen. Wie het niet wist, krijgt dezelfde boete als wie het liet liggen.
Eerlijk gezegd
De belasting over het fictieve inkomen is de belasting die niemand noemt tijdens een bezichtiging. Voor de meeste huizen is het geen groot bedrag, maar het is jaarlijks, u moet er zelf aangifte voor doen in plaats van dat u een aanslag krijgt, en als er nooit aangifte wordt gedaan, loopt het ongemerkt op. Heeft u hier al jaren een huis en heeft u er nooit van gehoord, dan is het verstandig om er nu over te praten en niet later.
Verhuren
Vergunningen, seizoenen en wat realistisch is, voor eigenaren die overwegen het huis te verhuren als ze er zelf niet zijn.
Heb ik een toeristische vergunning nodig om het huis te verhuren?Tijdgevoelig
Voor korte vakantieverhuur in Catalonië wel. De vergunning hoort bij de woning zelf, niet bij u als eigenaar, en moet er zijn voordat het huis ergens wordt geadverteerd. De platforms vragen om het nummer.
Het belangrijkste: u kunt er niet van uitgaan dat u een vergunning krijgt. Gemeenten aan deze kust bepalen hoeveel ze er uitgeven, en sommige geven helemaal geen nieuwe meer uit. Of een huis een vergunning kan krijgen, is een vraag die u beantwoordt voordat u koopt, niet erna.
- Ga na of de woning al een vergunning heeft. Vraag om het nummer, niet om een geruststelling.
- Ga na wat de gemeente op dit moment met nieuwe vergunningen doet.
- Ga de regels van de vereniging van eigenaren na. Die kunnen vakantieverhuur verbieden, wat het gemeentehuis ook zegt.
- Reken pas daarna met de huurinkomsten.
Eerlijk gezegd
Koopt u mede vanwege de huurinkomsten, maak de vergunning dan een voorwaarde voor de koop. We hebben kopers een huis zien kopen op basis van een huurprognose, die daarna ontdekten dat de vergunning niet kon worden overgedragen of niet te krijgen was. Een makelaar die die vraag wegwuift, doet u geen plezier.
Kan ik zelf in het huis verblijven en het daarnaast verhuren?
Ja, en dat doen de meeste eigenaren hier. U blokkeert de weken die u wilt, en het huis wordt daaromheen verhuurd. In de praktijk zit de spanning erin dat de weken die u het liefst wilt, meestal ook de weken zijn die het meest opleveren. Het eerlijke gesprek gaat dus over welke weken u wilt opgeven.
Eigenaren die zelf in het voor- en naseizoen komen en het hoogseizoen verhuren, zijn over het algemeen het meest tevreden, en ze hebben dan ook nog eens beter weer.
Wat kost het om de verhuur te laten beheren?Op tijd regelen
U betaalt een deel van wat het huis opbrengt, plus de werkelijke kosten van de verhuur: de schoonmaak tussen gasten, linnengoed, verbruiksartikelen en eventuele reparaties tussen gasten door. Ons zusterbedrijf Quality Renting verzorgt de verhuur, en wij zorgen voor het huis.
Hoe groot dat deel is, hangt af van hoeveel u uit handen wilt geven, van alleen de advertentie en de boekingen tot een huis waar u nooit meer naar hoeft om te kijken. Vertel ons wat u wilt, dan krijgt u een bedrag.
Eerlijk gezegd
Wees voorzichtig met het vergelijken van een bruto rendement van een portal met wat er werkelijk bij u terechtkomt. Schoonmaak, linnengoed, de vergunning, de belasting over de inkomsten, de slijtage van een huis waarin vreemden verblijven en de weken die niet geboekt worden, zijn allemaal reële kosten. Een huis dat goed verhuurt, is nog steeds een goed bezit. Het is alleen niet het bedrag uit de advertentie.
Stel de vraag die er niet bij staat
Staat uw vraag hier niet, dan is het waarschijnlijk een goede. Stuur hem op en u krijgt een echt antwoord, geen folder.