Lo que preguntan propietarios y compradores
Comprar y tener una casa en otro país es sobre todo papeleo que nunca ha visto antes. Estas son las preguntas que más nos hacen, contestadas como las contestaríamos al otro lado de la mesa.
Comprar aquí
Cómo es realmente el proceso visto desde fuera, y adónde va el dinero que no forma parte del precio de venta.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en España además del precio?Conviene planificarlo
Más de lo que la mayoría de los compradores tiene previsto, y la mayor parte son impuestos. En una vivienda de segunda mano se paga un impuesto de transmisiones a la Generalitat. En una obra nueva, en cambio, se paga IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados. A eso se suman la notaría, el registro de la propiedad, su abogado y el gestor, si recurre a uno.
Aquí no publicamos un porcentaje a propósito. Cataluña ha cambiado el impuesto de transmisiones más de una vez, y el tipo depende del tramo de precio y, a veces, del comprador. Díganos de qué inmueble se trata y le daremos por escrito la cifra que se aplica hoy, antes de que se comprometa a nada.
- Obtenga el NIE. Sin él no se puede firmar nada.
- Acuerde el precio y firme una reserva, que retira la casa del mercado.
- Su abogado revisa la titularidad, las deudas, la licencia y lo que realmente está construido.
- Firme el contrato de arras y pague la señal. A partir de aquí no hay vuelta atrás.
- Firme ante notario, pague el resto del precio y los impuestos, y recoja las llaves.
Con franqueza
Donde la gente pierde dinero es en el contrato de arras, no en la notaría. Con las habituales arras penitenciales, si usted se echa atrás pierde la señal, y si es el vendedor quien se retira, le debe el doble. Los compradores lo firman con ilusión pocos días después de ver una casa que les gusta, a veces antes de la inspección técnica y antes de tener la hipoteca aprobada.
No lo firme hasta que su abogado haya revisado la titularidad y usted sepa que dispone del dinero. Esperar una semana en ese momento no cuesta nada. Firmar antes de tiempo le puede costar la señal entera.
¿Necesito el NIE antes de comprar?Urge
Sí, y es lo que con más probabilidad retrasará su compra. El NIE es su número de identidad de extranjero en España y sin él no se puede firmar nada ante notario. Puede solicitarlo en España o en un consulado español en su país.
Empiece el trámite en cuanto esté buscando en serio, no cuando ya haya encontrado casa. Las citas aparecen y desaparecen, y el calendario de una compra no espera a que salga una.
Con franqueza
Cada comprador que figure en la escritura necesita el suyo, también el cónyuge que no aporta nada al pago. Esto pilla a mucha gente por sorpresa y nadie puede pasarlo por alto el día de la firma.
¿En qué momento quedo realmente comprometido?Urge
Al firmar el contrato de arras, no en la notaría. La reserva retira la casa del mercado y normalmente se puede recuperar. El contrato de arras que viene después es un acuerdo vinculante con una penalización por escrito: si usted se echa atrás, por lo general pierde lo que ha pagado, y si es el vendedor quien se retira, por lo general le debe el doble.
La firma ante notario es la transmisión formal, pero para entonces la decisión se tomó semanas antes.
Con franqueza
No firme el contrato de arras para guardar una casa mientras se lo piensa. Para eso está la reserva. Hemos visto a compradores tratar las arras como un simple trámite para después descubrir que es el único documento del proceso con consecuencias serias.
¿Puedo obtener una hipoteca española si no vivo aquí?
Normalmente sí, y en condiciones distintas a las de un residente. Los bancos españoles prestan a no residentes con garantía de un inmueble en España, pero suelen financiar un porcentaje menor del precio, y querrán ver sus ingresos y sus préstamos actuales, estén donde estén.
Cuente con más tiempo del que necesitaría en su país. El banco tasará el inmueble por su cuenta, y presta sobre esa tasación, no sobre el precio acordado.
Ser propietario y mantener la casa
Qué necesita una casa en esta costa cuando usted no está, y cuánto cuesta que alguien se ocupe de ella.
¿Quién cuida la casa cuando no estoy?
Nosotros, si usted lo desea. Guardamos un juego de llaves en la oficina de Sant Antoni de Calonge, revisamos la casa con la frecuencia que usted decida y resolvemos lo que encontramos con nuestro propio equipo, en lugar de enviarle una lista de teléfonos a los que llamar desde otro país.
Le informamos de lo que se ha hecho y de lo que ha costado, y cualquier trabajo que no sea pequeño se presupuesta y se aprueba antes de empezar.
Con franqueza
Muchos propietarios confían en un vecino, y durante quince días eso funciona. Deja de funcionar el día en que pasa algo que requiere una decisión, un operario y alguien presente un martes. Esa suele ser la llamada que recibimos.
¿Qué le pasa a una piscina abandonada durante el invierno?Conviene planificarlo
Se pone verde y, en las parcelas con pinos de esta zona, además se llena de pinaza. Una piscina sin tratar desde octubre no necesita una limpieza en mayo: hay que vaciarla y volver a llenarla, y eso sale mucho más caro de lo que habría costado el tratamiento de invierno.
Vaciar una piscina tampoco está exento de riesgos. Según las condiciones del terreno, una piscina vacía puede levantarse. No es un trabajo para hacerlo a la ligera.
Con franqueza
Es la sorpresa cara más habitual que vemos en las segundas residencias de aquí, y se evita por completo con unas pocas visitas durante el invierno.
¿Cuánto se tarda en llegar a la casa?
Desde nuestra oficina en Sant Antoni de Calonge, la mayoría de las casas que cuidamos están a pocos minutos en coche. Como guardamos nosotros mismos las llaves y trabajamos con nuestro propio equipo, una tubería rota un martes por la mañana se soluciona esa misma mañana, no después de un día de gestiones.
En una emergencia, primero frenamos los daños y después le avisamos. Cerrar el agua y asegurar la vivienda no puede esperar a la respuesta de un correo. Todo lo que vaya más allá de dejarla segura sí espera a su decisión.
¿Pago impuestos en España por una casa que nunca alquilo?Conviene planificarlo
Sí. Son dos cosas distintas, y la segunda suele sorprender a los propietarios. La primera es el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que cobra el ayuntamiento. La segunda es el impuesto sobre la renta de no residentes: España grava al propietario no residente por una renta imputada de su segunda residencia aunque no genere ingresos y esté vacía todo el año.
Los dos son habituales, los dos son asumibles y los dos requieren que alguien los presente. La sanción por no saberlo es la misma que por no molestarse.
Con franqueza
El impuesto por renta imputada es el que nadie menciona durante una visita. Para la mayoría de las casas no es elevado, pero es anual, le corresponde a usted declararlo en lugar de recibir una factura, y se va acumulando sin hacer ruido si nunca se presenta. Si lleva años siendo propietario aquí y nunca ha oído hablar de él, conviene tratarlo ahora y no más adelante.
Alquilar la casa
Licencias, temporadas y qué es realista, para propietarios que se plantean alquilar la casa cuando no la usan.
¿Necesito una licencia turística para alquilar la casa?Urge
Para alquileres vacacionales de corta duración en Cataluña, sí. La licencia va ligada a la vivienda concreta, no a usted como propietario, y tiene que estar concedida antes de anunciar la casa en cualquier sitio. Las plataformas piden el número.
Lo importante: no puede dar por hecho que obtendrá la licencia. Los municipios de esta costa controlan cuántas conceden, y algunos han dejado de conceder nuevas. Si una casa concreta puede obtener licencia es algo que hay que averiguar antes de comprarla, no después.
- Compruebe si la vivienda ya tiene licencia. Pida el número, no una garantía de palabra.
- Infórmese de qué está haciendo el municipio ahora mismo con las nuevas licencias.
- Revise los estatutos de la comunidad de propietarios, que pueden prohibir el alquiler vacacional diga lo que diga el ayuntamiento.
- Solo entonces haga sus cálculos contando con los ingresos del alquiler.
Con franqueza
Si compra pensando en parte en los ingresos del alquiler, ponga la licencia como condición de la compra. Hemos visto a compradores pagar una casa basándose en una previsión de alquiler y descubrir después que la licencia no se podía transmitir o no se podía obtener. Un agente que quita importancia a esa pregunta no le está haciendo ningún favor.
¿Puedo usar la casa yo mismo y alquilarla también?
Sí, y es lo que hace la mayoría de los propietarios de aquí. Usted bloquea las semanas que quiere y la casa se alquila el resto del tiempo. La dificultad práctica es que las semanas que más le apetecen suelen ser las que más rinden, así que la conversación sincera es sobre a cuáles está dispuesto a renunciar.
Los propietarios que se reservan la temporada media y alquilan la temporada alta suelen ser los más satisfechos, y además disfrutan de mejor tiempo.
¿Cuánto cuesta que me gestionen el alquiler?Conviene planificarlo
Un porcentaje de lo que genera la casa, más los costes reales de mantener un alquiler: la limpieza entre huéspedes, la lavandería, los consumibles y cualquier reparación entre estancias. Nuestra empresa hermana Quality Renting se ocupa del alquiler y nosotros nos ocupamos de la casa.
Ese porcentaje depende de cuánto quiera delegar, desde solo el anuncio y las reservas hasta una casa de la que no tenga que preocuparse en absoluto. Díganos qué opción prefiere y le daremos una cifra.
Con franqueza
Tenga cuidado al comparar la rentabilidad bruta de un portal con lo que realmente le llega. La limpieza, la lavandería, la licencia, los impuestos sobre los ingresos, el desgaste de una casa que usan desconocidos y las semanas sin reservas son costes reales. Una casa que se alquila bien sigue siendo una buena propiedad. Simplemente no rinde la cifra del anuncio.
Háganos la pregunta que no está aquí
Si su pregunta no está en esta página, probablemente sea buena. Envíenosla y tendrá una respuesta de verdad, no un folleto.