El que pregunten propietaris i compradors
Comprar i tenir una casa en un altre país és sobretot paperassa que no heu vist mai. Aquestes són les preguntes que ens fan més sovint, contestades com les contestaríem a l'altra banda de la taula.
Comprar aquí
Com és realment el procés vist des de fora, i on van els diners que no són el preu de venda.
Quant costa comprar una casa a Espanya a més del preu?Val més planificar-ho
Més del que pressuposta la majoria de compradors, i la part més gran són impostos. En una casa de segona mà es paga un impost de transmissions a la Generalitat. En una obra nova, en canvi, es paga l'IVA més l'impost d'actes jurídics documentats. A sobre hi ha la notaria, el registre de la propietat, el vostre advocat i un gestor si en feu servir.
No hi posem cap percentatge expressament. Catalunya ha canviat l'impost de transmissions més d'una vegada, i el tipus depèn del tram de preu i, de vegades, del comprador. Digueu-nos quina és la propietat i us donarem per escrit la xifra que s'aplica avui, abans que us comprometeu a res.
- Obtingueu el NIE. Sense el NIE no es pot signar res més.
- Pacteu el preu i signeu una reserva, que treu la casa del mercat.
- El vostre advocat comprova la titularitat, els deutes, la llicència i el que hi ha construït de veritat.
- Signeu el contracte d'arres i pagueu el senyal. A partir d'aquí ja no hi ha marxa enrere.
- Signeu a la notaria, pagueu la resta del preu i els impostos, i recolliu les claus.
Amb franquesa
On la gent perd diners és al contracte d'arres, no a la notaria. Amb les arres penitencials habituals, si us en feu enrere perdeu el senyal, i si se'n fa enrere el venedor us n'ha de tornar el doble. Els compradors el signen de bon humor pocs dies després de veure una casa que els agrada, de vegades abans de la inspecció tècnica i abans de tenir la hipoteca aprovada.
No el signeu fins que el vostre advocat hagi revisat la titularitat i sapigueu que els diners hi són. Una setmana de paciència en aquest moment no costa res. Signar massa aviat us pot costar tot el senyal.
Necessito el NIE abans de poder comprar?Corre pressa
Sí, i és el tràmit que més probablement us endarrerirà la compra. El NIE és el número d'identitat d'estranger a Espanya i sense ell no es pot signar res a la notaria. El podeu sol·licitar a Espanya o a través d'un consolat espanyol al vostre país.
Comenceu-lo tan bon punt busqueu de debò, no quan ja hàgiu trobat casa. Les cites van i venen, i el calendari d'una compra no espera ningú.
Amb franquesa
Cada comprador que figura a l'escriptura necessita el seu, també el cònjuge que no hi posa ni un euro. Això agafa molta gent desprevinguda, i no és una cosa que ningú pugui passar per alt el dia de la signatura.
En quin moment quedo compromès de veritat?Corre pressa
Al contracte d'arres, no a la notaria. Una reserva treu la casa del mercat i normalment es pot recuperar. El contracte d'arres que ve després és un acord vinculant amb una penalització per escrit: si us en feu enrere, normalment perdeu el que heu pagat, i si se'n fa enrere el venedor, normalment us n'ha de tornar el doble.
L'escriptura a la notaria és la transmissió formal, però aleshores la decisió ja s'ha pres setmanes abans.
Amb franquesa
No signeu el contracte d'arres per reservar una casa mentre us ho penseu. Per això hi ha la reserva. Hem vist compradors que tractaven les arres com un simple tràmit per guardar-se la casa i després descobrien que és l'únic document de tot el procés amb conseqüències de debò.
Puc obtenir una hipoteca espanyola si no visc aquí?
Normalment sí, i amb condicions diferents de les d'un resident. Els bancs espanyols presten a no residents amb la garantia d'una propietat a Espanya, però en general un percentatge més petit del preu, i voldran veure els vostres ingressos i els vostres préstecs actuals, siguin on siguin.
Compteu amb més temps del que necessitaríeu al vostre país. El banc taxarà la propietat pel seu compte, i és sobre aquesta taxació, i no sobre el preu pactat, que calcula el préstec.
Tenir i mantenir una casa
Què necessita una casa en aquesta costa quan no hi sou, i quant costa tenir algú que se n'ocupi.
Qui cuida la casa quan no hi soc?
Nosaltres, si voleu. Guardem un joc de claus a l'oficina de Sant Antoni de Calonge, revisem la casa amb la freqüència que vosaltres decidiu i resolem el que hi trobem amb el nostre propi equip, en lloc d'enviar-vos una llista de telèfons per trucar des d'un altre país.
Us expliquem què s'ha fet i quant ha costat, i qualsevol cosa que vagi més enllà d'una feina petita es pressuposta i espera la vostra aprovació abans de començar.
Amb franquesa
Molts propietaris compten amb un veí, i per a quinze dies ja va bé. Deixa de funcionar el dia que passa alguna cosa que demana una decisió, un operari i algú que hi sigui un dimarts. Sol ser llavors quan ens truquen.
Què li passa a una piscina abandonada durant l'hivern?Val més planificar-ho
Es torna verda, i a les parcel·les amb pins d'aquí, a més, s'omple de pinassa. Una piscina sense tractar des d'octubre no s'ha de netejar al maig: s'ha de buidar i tornar a omplir, i això surt molt més car que el tractament d'hivern.
Buidar una piscina tampoc no és sense risc. Si el terreny no és l'adequat, una piscina buida es pot aixecar. No és una feina per fer a la lleugera.
Amb franquesa
És la sorpresa cara més habitual que veiem en una segona residència d'aquí, i es pot evitar del tot pel preu d'unes quantes visites durant l'hivern.
Quant triga algú a arribar a la casa?
Des de la nostra oficina de Sant Antoni de Calonge, la majoria de cases que cuidem queden a pocs minuts en cotxe. Com que guardem les claus nosaltres mateixos i treballem amb el nostre personal, una canonada rebentada un dimarts al matí es resol aquell mateix matí, i no després d'un dia de trucades.
En una emergència, primer aturem els danys i després us avisem. Tancar l'aigua i deixar la casa segura no pot esperar una resposta per correu. Tot el que va més enllà de deixar-la segura sí que espera la vostra decisió.
Pago impostos a Espanya per una casa que no llogo mai?Val més planificar-ho
Sí. Són dues coses diferents, i la segona sorprèn sovint els propietaris. La primera és l'IBI, l'impost municipal sobre béns immobles, que cobra l'ajuntament. La segona és l'impost sobre la renda de no residents: Espanya grava el propietari no resident per una renda imputada de la segona residència, encara que no generi res i estigui buida tot l'any.
Tots dos són normals, tots dos són assumibles i tots dos necessiten algú que els presenti. La sanció per no saber-ho és la mateixa que per no fer-ne cas.
Amb franquesa
L'impost per renda imputada és el que ningú no esmenta durant una visita. Per a la majoria de cases no és gaire elevat, però és anual, us correspon a vosaltres declarar-lo, no us arriba cap rebut, i s'acumula sense fer soroll si no es presenta mai. Si fa anys que teniu casa aquí i no n'heu sentit parlar mai, val la pena parlar-ne ara i no més endavant.
Llogar la casa
Llicències, temporades i què és realista, per als propietaris que es plantegen llogar la casa quan no la fan servir.
Necessito una llicència turística per llogar la casa?Corre pressa
Per a lloguers vacacionals de curta durada a Catalunya, sí. La llicència va lligada a l'habitatge concret, no a vosaltres com a propietaris, i ha d'estar en regla abans d'anunciar la casa enlloc. Les plataformes demanen el número.
El més important: no podeu donar per fet que obtindreu una llicència. Els municipis d'aquesta costa controlen quantes en concedeixen, i alguns han deixat de concedir-ne de noves del tot. Si una casa concreta pot tenir llicència és una pregunta que cal respondre abans de comprar-la, no després.
- Comproveu si la propietat ja té llicència. Demaneu el número, no una paraula tranquil·litzadora.
- Comproveu què fa ara mateix el municipi amb les noves llicències.
- Comproveu els estatuts de la comunitat de propietaris, que poden prohibir el lloguer turístic digui el que digui l'ajuntament.
- Només llavors feu números amb els ingressos del lloguer.
Amb franquesa
Si compreu en part pensant en els ingressos del lloguer, poseu la llicència com a condició de la compra. Hem vist compradors que paguen una casa basant-se en una previsió de lloguer i després descobreixen que la llicència no es pot transmetre o no es pot obtenir. Un agent que passa per alt aquesta pregunta no us fa cap favor.
Puc fer servir la casa jo mateix i llogar-la igualment?
Sí, i és el que fan la majoria de propietaris d'aquí. Bloquegeu les setmanes que voleu i la casa es lloga la resta del temps. La tensió pràctica és que les setmanes que més voleu solen ser les que més rendeixen, així que la conversa sincera és quines esteu disposats a cedir.
Els propietaris que es reserven la temporada mitjana i lloguen la temporada alta acostumen a ser els més contents, i a més tenen millor temps.
Quant costa que em gestionin el lloguer?Val més planificar-ho
És un percentatge del que genera la casa, més els costos reals de tenir-la llogada: la neteja entre estades, la bugaderia, els consumibles i qualsevol reparació entre hostes. La nostra empresa germana Quality Renting s'ocupa del lloguer, i nosaltres ens ocupem de la casa.
Aquest percentatge depèn de quanta feina ens vulgueu delegar, des de només l'anunci i les reserves fins a una casa de la qual no us hàgiu de preocupar mai. Digueu-nos què voleu i us donarem una xifra.
Amb franquesa
Aneu amb compte en comparar la rendibilitat bruta d'un portal amb el que us arriba de veritat. La neteja, la bugaderia, la llicència, l'impost sobre els ingressos, el desgast d'una casa que fan servir desconeguts i les setmanes que no es reserven són costos reals. Una casa que es lloga bé continua sent una bona propietat. Simplement, no és la xifra de l'anunci.
Feu-nos la pregunta que no hi és
Si la vostra pregunta no és en aquesta pàgina, probablement és bona. Envieu-la i tindreu una resposta de debò, no un fullet.